2021년 새해를 시작으로 문재인 정부 임기는 1년 남짓 남았다. 산적한 부동산 문제를 해결할 시간도 얼마 남지 않은 셈이다.

지난 1월11일 대통령은 신년사에서 주거 문제로 낙심이 큰 국민에게 ‘매우 송구하다’라는 표현을 통해 고개를 숙이면서 특별한 공급대책 마련을 약속하였다.

문재인 정부의 부동산정책을 총괄하는 사람은 국토부 장관이다. 신임 변창흠 장관은 ‘공공 디벨로퍼’라고 불리는 만큼 공급을 확대할 것으로 예측된다.

주택정책의 신임 컨트롤타워 변창흠號의 운항에 대해 관심을 기울이면서, 올 한해 청년세대들의 주거 문제 개선을 위한 몇 가지 실천요령에 대해 의견을 제시하고자 한다.

독자들의 이해를 돕기 위해 전달내용은 최대한 구체적이고(어쩌면 조금은 지엽적일 수 있음) 세밀한 접근 방법을 선택한다.

현 정부는 일찍이 3기 신도시 개발계획을 발표한 적이 있고 새해 시작과 함께 구체적인 공급 일정을 발표하였다. 2022년까지 수도권에 37만호를 공급하고 올해 7월부터 사전청약을 실시하기로 하였다.

청년세대를 포함한 무주택자들이 올해 해야 할 일이 바로 3기 신도시 사전청약에 관심을 가지고 필요한 준비를 하는 것이다.

청약자격은 신청자의 세대별 주민등록에 등재된 전원이 무주택이어야 하고 주택청약종합저축 가입자여야 한다(상세한 내용은 ‘3기 신도시’라고 인터넷 검색을 이용함).

3기 신도시 사전청약에 관심을 가져야 하는 가장 큰 이유는 사후 현 정부를 평가할 때 가장 취약한 정책 실패분야가 부동산 문제이고, 이를 만회하기 위해 현 정부는 남은 임기 동안 사활을 걸고 모든 역량을 집중할 것이기 때문이다.

수혜자인 국민의 입장에서는 이익이 되는 좋은 일이기 때문에 적극적으로 기회를 활용할 필요가 있다.

주택의 공급량 측면에서 대량공급이며 공급가격 또한 합리적으로 책정될 가능성이 높다. 그리고 항상 비판받아온 공공공급 아파트 품질의 질적저하 문제도 상당부분 개선될 것으로 기대된다.

이러한 기대는 현 정부의 주택에 대한 기본 정책방향(아파트 분양가 상한제, 중산층을 위한 질적수준 높은 아파트 공급, 사전 청약, 주거취약계층 주거권 보호 등)에 이미 드러나 있어 신뢰해도 좋다. 한가지 논쟁거리는 신도시가 들어설 입지(위치)라고 예상된다.

3기 신도시 주요지구는 남양주 왕숙과 왕숙2, 인천 계양, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장, 과천 과천, 안산 장상 등 수도권 지역내 비서울지역이다.

부동산 공급부족이라는 문제의 발단과 심각성의 진앙지가 모두 서울임에도 불구하고 비서울지역에 공급이 효과적일까 하는 의문이 있을 수 있다.

또한 부동산(아파트)이 가지고 있는 이중적 의미인 ‘주거공간’으로서의 아파트 및 ‘자산가치’로서 아파트라는 측면에서 고려할 때, 후자인 자산가치 측면에서 과연 3기 신도시 지역이 사전분양 청약을 할 만큼 투자가치가 있는지도 따져볼 필요가 있을 것이다.

신도시 건설 역사를 보면, 노태우 정부 1기 신도시, 노무현 정부 2기 신도시 모두 비서울지역에 건설되었다.

땅이 좁은 나라에서 어쩔 수 없는 선택이었겠지만 돌이켜볼 때, 투자가치 측면에서도 나쁘지 않았다고 생각된다. 모두가 알고 있는 분당, 일산, 판교, 위례, 동탄 등이 바로 1~2기 신도시 개발로 탄생한 도시들이다.

현 정부는 이전 신도시 건설사업에서 공통적 문제로 제기되었던 서울 도심과 연결된 교통체계 개선에 강한 실천 의지를 보여주었다. 바로 GTX (수도권광역급행철도)망 구축이다.

현대 사회에서 거리개념은 물리적인 개념보다 시간적인 개념이 더 중요하다. 예를 들어, 흔히 접할 수 있는 유력 일간지 전면 광고란에 ‘강남에서 30분 거리’라는 아파트 광고문구는 이를 잘 표현하고 있다고 할 수 있다.

3기 신도시 사전청약은 입주자격이 된다면 청년세대만을 위한 특별공급물량도 있으니 예의주시의 끈을 놓지 않기를 바란다.

이미 관련 안내 사이트에는 거의 300만명이 방문하였고 알리미 신청자수만 33만명에 달할 정도로 국민들의 관심이 높은 편이다.

다만, 사전분양 당첨이라는 행운의 주인공은 제한적일 수 밖에 없다는 점이 아쉽다. 옛부터 선조들은 큰일을 준비할 때마다 심신의 노력을 다하기 위해 목욕재개부터 시작했다.

지금도 TV 프로그램을 통해 심심찮게 확인할 수 있는 장면이다. 목욕재개와 사전청약 당첨의 연관성과 효과를 따지는 반항적 태도는 떨쳐 버리고 조상들의 지혜를 그냥 무조건 따라 했으면 좋겠다.

세상에는 쉽게 설명되고 해결될 것 같아 보이는 일도, 실제는 전혀 그렇지 않은 경우도 자주 발생하기 때문이다.

작년 2월경 가족과 함께 대만 여행을 가면서 접한 코로나 소식에 대한 기억을 회상하면 그냥 지나가는 유행성 독감처럼 여겼지만 1년이 되어가는 지금까지도 이렇게 큰 고통을 안겨주리라 누가 예상이나 했겠는가? 매사에 자신부터 정비하는 것은 기본이라 할 것이다.

한편, 사정상 3기 신도시 사전청약을 기다릴 수 없는 사람들은 올 한해 동안 ‘내집 마련 프로그램’을 자체적으로 운영했으면 한다. 프로그램을 위해서는 먼저 1단계로 철저한 ‘자가진단’을 거칠 필요가 있다.

자가진단의 중요한 내용은 확고한 의지 확인과 재무상황 점검이다. 누구나 내 집 마련의 꿈은 다 가지고 있다. 하지만 각자의 생각과 내용의 차이는 너무나 다양하다.

특히 지금처럼 부동산 가격이 폭등하고 있는 특별한 상황에서는 더욱 그러하다. 확고한 의지에 기초하지 않고 시류의 분위기에 편승한다면 또 다른 큰 후회를 불러올 수도 있기 때문이다.

재무상황 점검은 자신의 모든 자산에서 모든 부채(빚)를 공제한 순자산이 얼마인지가 중요하다. 좋은 직장을 다니고 있어 미래소득이 크다고 현재 순자산이 많은 것도 아니며, 일정한 소득이 없다고 하더라도 그동안 모아 둔 자금이 충분하다면 순자산은 많은 것이다.

1단계를 거친 다음 단계에서는 자신이 속한 환경(예를 들어 직장, 자녀학교, 부모님 부양 등)을 고려하여 자신이 우선시해야 하는 요소를 중심으로 구체적으로 어떤 지역에 주택을 마련해야 하는지에 대한 대략적인 위치선정을 할 필요가 있다.

가령 서울이라면 은평구 또는 중랑구 ○○동 내지 △△역 이런식으로 지역적 범위를 염두에 둘 필요가 있다. 그런 다음 인터넷 부동산 정보사이트를 방문하여 실제 시장의 매물을 대상으로 당장 내일이라도 마음에 들면 살 수 있다는 심정으로 ‘쇼핑’을 해보길 권한다.

최근 정부가 강력한 부동산 허위매물 광고단속 정책을 시행함에 따라 실제매물만 광고를 할 가능성을 높아 믿어도 된다.

그리고 눈으로만 보지 말고 해당 매물의 중개업소에 전화를 해서 궁금사항을 물어보고 시간을 내서 매물이 있는 현장주변에 찾아가는 임장활동도 필수적인 내집 마련 절차이다.

이러한 ‘발품’과정 속에서 미처 생각하지도 못한 점검해야 할 사항들과 나의 부족한 문제점들이 하나둘씩 드러나게 되며 자연스럽게 해결책도 찾게 될 것이다.

대표적인 어려움이 자금조달의 문제인데 까다로운 은행대출의 문턱이 높을 경우 좌절하지 말고 보험회사와 같은 금융회사의 조력을 받을 수도 있음을 알게 될 것이다.

아무런 시도도 하지 않은 때와 비교할 때 생각 이상으로 다양한 대출방법을 통해 자금 조달이 가능하다는 사실을 실감할 것이다.

눈보다는 눈과 귀를 사용하고 가능하면 전신을 활용하면 더 많은 정보와 방법을 체득하게 될 것이다. 우리나라는 부동산 공화국이라고 불릴 만큼 많은 국민들이 부동산에 대해 해박한 지식과 親부동산 DNA를 가지고 있다고 생각한다.

따라서 주변에 조금만 관심을 기울이면 도와줄 전문가는 멀리 있지 않다. 이상에서 얘기한 대로 모든 것이 순조롭게 진행된다고 할지라도 지금 당장 매수를 결정하라는 얘기는 아니다.

특히 부동산거래를 처음 접하는 경우라면 더욱 그러하다. 필자의 의도는 실전같은 생생한 연습 과정을 체험하고 축적하면서 시행착오를 최소화하고 매수효과를 극대화하라는 것이다.

어느 한 개인에게 부동산 매매는 ‘일생일대의 축제’라고 불릴 만큼 인생에서 한번 경험해 볼까 말까 할 정도의 큰 사건이며 축복스런 일이다. 경험과 지식도 없는 서툰 상태에 놓여있는 ‘부린이’(부동산 어린이라고 부동산초보자를 일컫음)에게 무책임하게 용감하라고만 할 수는 없는 노릇이다.

부린이 주변에 공동운명체인 가족이 있다면 상의는 물론 필수이다. 부린이 독단적으로 결정해서 어느날 ‘깜짝 서프라이즈’ 이벤트는 절대 사양이다. 연세가 많으신 부모님의 조언도 경청해 볼 필요가 있다. 부동산처럼 히스토리가 많은 상품취급은 경험자의 조언이 빛을 발할 때가 있기 때문이다.

마지막으로 항상 부동산 뉴스에 귀를 기울일 필요는 있다. 가격이 오르는지 내리는지 바로 매수 타이밍을 결정하기 위한 것이다. 그리고 대망의 순간이 왔다고 생각되면 주저없이 행동해야 한다.

우물쭈물 망설이다가는 누군가가 확 채가기 십상이다. 필자는 그런 상황을 너무나 자주 봤다. ‘내가 좋다면 남도 좋은법이기 때문이다’. 만약 누가 채가더라도 너무 낙심하지 않았으면 한다. 좋은 매물은 또 나오게 마련이다.

여기서 잠깐 대망의 순간은 언제일까? 나는 대망의 순간을 이렇게 정의하고 싶다. 밥을 먹다가도, 잠을 자기 전에도, 일을 하다가도, 지하철을 타다가도 생각나는 그 매물이 있다면 바로 그때가 결정의 대망의 순간이다.

물론 대망의 순간이 아님에도 용감하게 결정하는 사람들도 많이 있다. 자신의 결정을 쉽게 후회하거나 남의 떡이 크다고 생각하지 않는다면 나는 이런 사람들을 칭찬하고 싶다.

올해 부동산 전망에 대해 많은 전문가들이 작년에 이어 올해도 가격이 상승할 것이라는 예상 전망을 내놓았다.

나는 이들의 전망이 맞고 안맞고 보다 청년세대를 포함한 부린이들이 주도면밀히 실용적인 계획과 실천을 통해 내년에는 전문가들처럼 부동산에 관해 자신의 전망을 내 놓을 수 있기를 희망한다.

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